了解物业买卖的税务影响

　　2023年2月，Saloni Bansal以500万卢比的价格出售了她在Ghaziabad的两卧室、大厅和厨房公寓。她于2013年8月以310万卢比的价格购买了这辆车。随着上一财年所得税申报截止日期的临近，她现在担心的是计算自己的资本收益和确定纳税义务。然而，资本利得的计算并不像乍一看那么简单。

　　虽然Bansal似乎获得了190万卢比的收益，但资本收益的实际计算涉及某些考虑因素和规定。为了充分了解如何计算资本收益或损失并优化税收影响，深入研究这一过程非常重要。

　　这个词

　　在评估资产的资本收益或损失时，所有权的持续时间是一个重要因素。税务部门对包括房地产在内的各种资本资产进行不同时期的分类。

　　具体地说，在住宅物业的情况下，如果在出售时的累积持有期限少于24个月，则交易所得的利润称为短期资本利得(STCG)。另一方面，如果持有期限超过24个月，收益被归类为长期资本收益(LTCG)。

　　收购成本

　　在计算出售不动产的资本收益时，要考虑的一个关键因素是购置该物业的成本。

　　根据所得税规定，资产的取得成本是指买方最初取得该财产的金额。这包括与购买或完成物业所有权有关的资本性费用。

　　例如，在购买物业时，为了以您的名义合法转让物业，需要支付额外的费用，如印花税、注册费和转让费用(如适用)。这些费用被认为是收购成本的一部分。其他成本，如经纪费用和法律费用也可以添加到总体收购成本中。在购买在建物业的情况下，商品和服务税(GST)也会在购买价格上收取，并且也可以包括在购买成本中。

　　此外，值得注意的是，土建工程、地板、管道和其他必要的改善费用也可以被视为购置成本的一部分，以使购买的房产适合居住。然而，重要的是要区分与家具或可选装修相关的费用可能不属于购置成本的一部分。

　　此外，如果您已经贷款购买该物业，那么该贷款支付的利息也可能有资格作为购买成本的一部分，前提是您没有在以前的税务申报中申请扣除。

　　2023年预算:在计算资本收益时，住房贷款利息扣除不能作为购置成本的一部分

　　指数化购置成本

　　确定获取成本只是第一步。下一步是计算计入通货膨胀的指数化收购成本。让我解释一下:当出售资本市场资产或财产时，你有义务支付资本利得税，这是根据销售价格和成本价格之间的差额计算的。通常，如果你持有一项资产很长一段时间，它的价值(以及出售价格)就会增加。销售价和成本价之间的差额越大，你的纳税义务就越高。

　　然而，由于通货膨胀，货币的价值随着时间的推移而下降，购买同样的商品需要更多的钱。换句话说，几年前你花100卢比买的东西今天要花更多的钱。实际上，这种通货膨胀的价格上涨并不是你的实际收益;你的收益是你需要纳税的资本的实际增值。

　　为了减轻纳税人的负担，政府允许您通过使用成本通货膨胀指数(CII)计算指数化的采购成本来考虑通货膨胀的好处。政府每年都会公布CII号码，这人为地增加了你的成本价。这种调整有助于解释通货膨胀，并减少销售价格和成本价格之间的差额。因此，这种调整降低了你的纳税义务，特别是资本利得税。

　　计算

　　指数收购成本的计算方法是将收购成本乘以资本资产转移当年的CII值，再除以收购当年的CII。

　　让我们以班萨尔为例。她在2013-14年以310万卢比的价格购买了这所房子，并在2022-23年以500万卢比的价格出售。要计算指数化的收购成本，请在www.incometaxindia.gov.in上查找2013-14年和2022-23年的CII值。

　　购买年份和销售年份的CII分别为220和331。因此，指数收购成本将为51,60,423卢比[310万x(220/331)]。因此，她的长期资本损失(LTCL)将为1,60,423卢比(50万至51,60,423卢比)。

　　因此，在扣除通胀因素后，最初看似190万卢比的可观收益变成了亏损。让我们进一步了解在LTCG情况下的含义或选择，或者在LTCL情况下(如Bansal情况)的可用选项。

　　如果有资本收益呢?

　　房地产交易的收益，如果有的话，是要纳税的。来自房地产的STCG被添加到您的其他收入中，并根据适用的slab税率征税。另一方面，长期资本收益税的指数化税率为20%，不包括附加费和增值税。

　　幸运的是，在某些情况下，你可以选择抵消你的收益和损失，反之亦然。这使您可以最大限度地减少税务影响，并优化您的整体纳税义务。“长期收益只能抵消长期损失，短期资本收益可以抵消长期或短期损失。”然而，资本交易的收益不能抵消其他收入方面的损失，”安达信印度合伙人Neeraj Agarwala表示。

　　这意味着来自房地产交易的LTCG可以与来自股权交易的LTCL相抵消，等等。

　　在没有损失可以抵消收益的情况下，还有其他方法可以减少纳税义务，例如将资本收益进行再投资。一种选择是再投资于资本利得免税债券，也被称为54EC债券，这有助于节省长期资本利得税。购买这些债券的最低投资额为2万卢比，一个财政年度的最高投资额为500万卢比。在共同持有资产的情况下，每个所有者投资这些债券的最高限额为500万卢比。

　　另一个节省长期物业税的选择是将收益再投资于住宅物业。你可以根据旧房转让之日起一年内或两年内购买的任何两套住宅物业调整收益，或在旧房转让之日起三年内建造住宅。

　　值得注意的是，只有在长期投资总额不超过2000万卢比的情况下，投资两处住宅物业才能获得豁免。此外，一旦您选择执行此选项，您将没有资格在未来再次使用它。

　　如果出现资本损失怎么办?

　　资本交易的损失只能用其他资本交易的收益来抵销。此外，未利用的损失可以结转，最多可抵销8年，”Agarwala说。

　　在班萨尔的案例中，她可以选择将她的长期资产负债表与她可能拥有的任何其他长期资产负债表相抵消，或者她可以选择将160,423卢比的长期资产负债表结转到下一年，并将其与她在那一年获得的任何收益相抵消。值得注意的是，为了结转亏损，班萨尔必须在截止日期(通常是7月31日)之前提交所得税申报表。如果她迟交申报表，她将不能结转亏损。