美国11月房屋销售结束五个月来的下滑，抵押贷款利率放宽给购房者喘息的空间

　　美国11月成屋销售上升，结束了五个月来的下滑，因抵押贷款利率下调为购房者提供了一些喘息空间。

　　美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)周三表示，上月现房销售经季节调整后折合成年率为382万套，较10月份上升0.8%。FactSet的数据显示，这超过了经济学家预期的378万辆的销售速度。

　　与去年11月相比，销量仍下降7.3%，到2023年前11个月，销量与去年同期相比下降19.3%。

　　销售的回升帮助推高了房价，使其连续第五个月较上年同期上涨。全国房价中值较去年11月上涨4%，至38.76万美元。

　　在房屋销售小幅增长之际，抵押贷款利率在大幅上升导致房屋贷款借贷成本上升后开始下降。由于市场上的房屋太少，贷款成本的上升加剧了购房者的障碍，这也推高了房价。

　　30年期抵押贷款的平均利率在10月底攀升至7.79%，达到2000年末以来的最高水平后有所放缓。根据抵押贷款买家房地美(Freddie Mac)的数据，这一平均值上周降至6.95%。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，"房屋销售总是对低利率做出反应。"他补充称，他"毫无疑问"房屋销售已触及当前楼市周期的低点。

　　尽管最近有所下降，但30年期住房贷款的平均利率仍远高于两年前的3%左右。现在和那时的巨大利率差距，阻碍了两年前锁定最低利率的房主出售房屋，从而导致待售房屋库存偏低。

　　许多市场的购房者仍然面临着待售房屋库存不足的问题。NAR表示，截至上月底，市场上有113万套房屋，较10月下降1.7%，但较去年11月上升0.9%。在大流行之前，市场上的房屋数量大约是现在的两倍。

　　按目前的销售速度计算，上月底的可用库存相当于3.5个月的供应量。这比前一个月下降3.6%，但高于2022年11月的3.3%。在买家和卖家之间更为平衡的市场中，有4到5个月的供应量。

　　"如果库存水平再高出30%或40%，房屋销售肯定会比目前水平高出10%或20%，" Yun表示。“库存不足显然抑制了部分销售潜力。”

　　由于市场上的房产短缺，购房者仍然不得不在竞争激烈的市场中穿行，尤其是最实惠的房屋。

　　NAR表示，上个月的房屋通常在上市后25天内售出，约19%的房屋售价高于标价，这表明许多房屋仍在收到多份报价。

　　今年，没有任何房屋净值可以用来支付首付款的首次购房者进入房地产市场尤其困难。上个月，二手住宅占所有房屋销售的31%，比10月份的28%有所改善，但仍远低于历史上它们通常占销售的40%。

　　近几周抵押贷款利率的回落与10年期美国国债收益率的下跌相呼应。贷款机构将10年期美国国债收益率作为贷款定价的参考指标。美国国债收益率在10月中旬飙升至2007年以来的最高水平，此后一直在下跌，原因是人们希望通胀已经降温，美联储(fed)可以在去年初大幅提高利率后转而降息。

　　住房经济学家普遍预测，抵押贷款利率将在2024年继续下降，有助于在惨淡的2023年之后提振房屋销售。

　　他预测，明年30年期住房贷款的平均利率将达到6.3%。他还预测，美国二手房销售明年将增长13.5%，经季节性调整后的年增长率为471万套，并预计到夏季，市场上的房屋库存将增长30%，达到150万套左右。