我们应该像对待疫情那样对待房地产市场第一太平戴维斯爱尔兰负责人说，我们需要一个结构和框架

　　

　　全球房地产集团第一太平戴维斯（Savills）都柏林总部的会议室窗外，马克?雷诺兹（Mark Reynolds）微笑着望向窗外。

　　下面的莫尔斯沃斯街（Molesworth Street）是繁忙的上班族，他们在道路两侧的专业和金融服务公司门外转来转去。

　　下面的莫尔斯沃斯街（Molesworth Street）是繁忙的上班族，他们在道路两侧的专业和金融服务公司门外转来转去。

　　对于这位47岁的第一太平戴维斯爱尔兰老板来说，这是一个令人愉快的景象。最近，他代理了一笔价值4000万欧元的交易，出售了国际法律巨头欧华律师事务所（DLA Piper）所在的邻近写字楼。

　　雷诺兹说，装修齐全的办公空间又开始流行起来。此前，由于大流行后转向在家工作，该行业经历了一段基本贫瘠的时期。

　　雷诺兹说：“人们说得太快了。”

　　“听着，在家工作是一种趋势。但生活中的一切，你都需要平衡。”

　　出生于穆林加的雷诺兹自2006年第一太平戴维斯（Savills）收购Hamilton Osborne King以来，一直在伦敦上市的第一太平戴维斯（Savills）工作。他转过身，在董事会桌旁坐下。他非常看好爱尔兰房地产行业，并指出第一太平戴维斯的收入将在疫情前的水平上增长约15%，这表明整个房地产行业的活动正在增长。

　　在流感大流行之前，第一太平戴维斯70%的收入来自交易收入，其中包括房地产销售的费用。如今，该公司的非销售业务（包括专业服务和物业管理）分成了一半。

　　他表示：“我在过去12或18个月里学到的是多元化的力量。”

　　“在我们的业务部门，我们有大约16个不同的团队，做不同的事情。

　　“很明显，去年的资本市场很艰难。市场经历了价格发现阶段，现在我们正在走出这个阶段。所以，我们会看到那里的活动减少，以及随之而来的一切，从机构工作的角度来看。

　　“但实际上，由于业务多样化，我们的收入一直相当强劲。”

　　雷诺兹说，住宅一直是第一太平戴维斯的强项。该公司是整个爱尔兰行业的重要参与者，特别是在新房，乡村住宅和住宅转售方面。

　　雷诺兹表示，对于第一太平戴维斯来说，伦斯特一直是住宅领域的重镇，这要归功于“体量和价值”。软木也很坚固。就属性的类型而言，它是全面的。

　　雷诺认为，第一太平戴维斯的转售业务将有更多发展机会，并将继续保持其在新住宅和乡村住宅领域的强劲表现。

　　他说：“在第一太平戴维斯集团（Savills PLC）的世界里，我们大力推动住宅品牌的发展。”“这是我们未来两三年战略的核心基础。”

　　然而，雷诺和第一太平戴维斯在爱尔兰住宅领域面临的大问题并不是出售其账面上的房产。而是这个国家在建造更多待售房屋——这是历届政府都难以完全解决的一个长期问题。

　　“我反复强调，住宅市场的问题在于供应。

　　“不管市场的哪一端，无论是公寓还是独立式住宅，我们都没有足够的库存。”

　　雷诺兹说，供应短缺是全面的。他还认为，每年的供应不足正在产生复合影响，这意味着住宅价格可能还会持续上涨24至36个月。

　　雷诺兹承认，政府一直在大力推动建造更多的社会和经济适用房。然而，他觉得私人租赁住房的交付和供应已经“一落千丈”。

　　雷诺兹迫切希望看到即将到来的爱尔兰大选结束，为市场提供确定性。支持爱尔兰房屋建设的国际投资者讨厌不确定性，雷诺兹指出，2025年预算带来了一些惊喜。

　　“所以印花税这件事出乎意料，这是出乎意料的。这是对资本流入的担忧。哪些变化将会影响我们实现商业计划的能力，以及我们当初为什么要在这里投资。

　　“一旦选举结束，这种风险就消失了。我们有确定性。我们有一个未来四五年的政府，我们有一个游戏计划。也许一些应该发生的事情会在这个过程之后发生。”

　　雷诺兹指出，许多问题阻碍了开发商和投资者提供爱尔兰买家迫切需要的住房的能力。

　　缺乏分区土地是一个问题，但他也觉得，在爱尔兰开发住房可能比欧洲任何地方都要昂贵，目前的规划问题更是火上浇油。

　　他补充道：“我曾经在爱尔兰管理我们的开发团队。“我还能看到我10年前卖掉的那些地，还没有开发出来。”

　　雷诺兹认为，改变租金上限规则将对建筑产生积极影响，以促进私人租赁领域的投资。他说，投资者注意到，由于建筑成本的原因，租金压力地区的收入受到2%上限的打击。

　　他承认，从政治上讲，这样的举动不会奏效。

　　尽管面临挑战，雷诺兹表示，国际投资者仍然对爱尔兰私人租赁（PRS）市场感兴趣，但对前期规划项目的投资兴趣已经减弱。成本膨胀、利润微薄和计划风险都是影响决策者想法的因素。

　　“想象一下，三四年前你在这里投资了这些更大的开发项目，四年后，你仍然坐在那里，你仍然没有获得规划许可。很难向国际投资者解释这一点。”

　　那么，雷诺兹认为需要做些什么呢？

　　雷诺兹说：“人们有时不同意这一点，但我们应该把它当作紧急情况来对待。”“当你想到Covid发生了什么。

　　“我们投入了所有这些资源，建立了一个结构、资源和框架，实际上，我认为我们把这个过程管理得很好。

　　“我认为我们正在接近目标。在这个州有更多的点被连接起来。但我们还有很多工作要做。”

　　对国际基金在首次购房者之前大量购房的批评也不绝于耳。雷诺兹认为这个论点站不住脚。

　　“从政治上讲，这可能行得通，但现实情况截然不同。目前，在这个领域内，我们需要多种资金来源来开发我们所需的住房数量。

　　“国家能做的只有这么多。我们需要国际买家为这一发展提供资金。我认为大多数政党都会接受这一点。”

　　在加州，第一太平戴维斯发现当地政府正在竞相购买房屋和开发用地。

　　雷诺兹表示，只要价格“现实”，房屋供应商在很大程度上达到或超过了市场上的指导价格。

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　　地点固然重要，但重要的差别在于销售条件。

　　他说：“如果卖房人可以把他们的房子摆成展厅的样子，也就是让人眼前一亮的新房子，那么你现在的价格就会大大高于指导价。

　　“困难在于你不能做到这一点，而且还会进行翻新。在这个市场中，确实出现了一种差异。在需要进行大量翻新工作的地方，你需要更加调整指导价。这只股票卖得比较慢。”

　　在商业地产领域，雷诺兹很乐观。

　　他指出，在零售领域的表现令人惊讶，尤其是在黄金地段，过去18个月在格拉夫顿街（Grafton Street）完成了多达12次出租。物流也一直很强劲。

　　雷诺兹承认，资本市场（他用来形容大型商业交易的术语）一直充满挑战，去年写字楼交易清淡。

　　随着在家办公改变了企业对空间的需求，爱尔兰和其他地方的商业地产估值大幅下降。全球利率的飙升也抑制了潜在购房者的举债意愿，并使现有业主的再融资极具挑战性。

　　根据央行的研究，到今年年中，自新冠疫情以来，商业地产价值下跌了27%，写字楼和零售地产的跌幅更大。

　　雷诺兹认为，商业地产市场正在反弹。他预计，第一太平戴维斯在资本市场领域的交易规模将是去年的两倍，尽管基数较低。

　　“定价的调整——人们现在把它视为机会。我们已经来到了这个周期的阶段，它再次回升，他们看到了价值。

　　“市场的一些板块已经过度调整，人们看到了这一点。目前，我在办公领域看到了这一点。

　　“如果你想在中央商务区寻找2.5万平方英尺的办公空间，装修齐全，随时可以入住，那么目前这种库存非常少。当我们被任命为这个职位时，实际上是有竞争性的竞标。”

　　雷诺兹认为，复苏不仅体现在租金增长和办公空间占用方面。他声称，机构资金已准备好采取行动。

　　“更聪明的资金总是走在周期的前面，”他说。

　　“他们总是试图在曲线的那个阶段进场，以便在市场回升时赶上市场。我们现在确实看到了这一点。”

　　由于利率也在从历史高位回落，雷诺兹表示，再融资市场“现在是我多年来见过的最繁忙的时候”。

　　“显然，关于再融资的所有事情都进行了艰难的对话，但这是目前的游戏名称。

　　“你不会看到大量的破产接管或清算。”

　　让雷诺感到乐观的是他在战场上看到的情况。虽然他无法透露具体细节，但他说，未来六个月将出现一些对办公空间的重大需求。

　　“关注这个领域，”他说。

　　雷诺兹在商业环境中长大，他的父亲从事建筑行业。

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　　“这一直是餐桌上的话题。他经营自己的生意。所以你总是抱着那种心态。”

　　雷诺兹搬到都柏林学习，1999年毕业后加入了房地产经纪公司Hamilton Osborne King。早年，他涉足多个领域，包括零售业，在Dundrum Town Centre和Carrickmines工作。

　　2006年，第一太平戴维斯以5000万欧元的价格收购了HOK。雷诺兹去伦敦为该公司工作了两年。

　　收购后不久，全球金融危机袭来。爱尔兰的业务一直非常专注于住宅交易方面。这对公司打击很大。

　　“那是一场噩梦，”他说。“太难了。

　　“突然间，当潮水退去时，所有那些经常性收入，我们都没有了。因此，突然之间，我们不得不进行一次非常痛苦的业务重组，以使我们的成本与收入保持一致。”

　　这次金融危机给了他很多教训，包括不同收入的重要性。雷诺对第一太平戴维斯收入来源的多元化感到自豪。

　　“市场起起伏伏。

　　“如果你进行多元化投资，痛苦就会消失。这让这条路变得容易多了。”

　　爱尔兰最终恢复了元气，雷诺兹也在这些年里完成了一些里程碑式的交易。有些比其他的大。

　　“有人告诉我，他们在写我的讣告时，会写Donnybrook的RTé大甩卖。当时的宣传量。这是一笔大买卖。”

　　雷诺兹还提到了美国大使馆在鲍尔斯布里奇的前Jurys Inn酒店的交易。

　　“我卖了两次，”他说。“我在这个行业干了这么久，现在已经卖了两三次了。”

　　2020年3月，雷诺兹被任命为第一太平戴维斯董事总经理。当Covid-19大流行意味着员工不得不在家工作时，它出现了。

　　当上老板的第一天，雷诺兹和妻子站在第一太平戴维斯办公室外，用iPhone给员工录下第一次演示。

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　　“我没有自动提示。我们拍了25次。

　　“当时真是太疯狂了，你甚至不能进入大楼。”

　　雷诺兹承认，前六个月是一个挑战。他必须适应经营业务，同时还要应对新出台的疫情强制规定，以及这些规定对第一太平戴维斯的影响。作为更广泛组织的一部分，帮助将员工的担忧降到最低。

　　展望未来，雷诺兹还有很多工作要做。除了继续推进住宅、商业和资本市场，第一太平戴维斯还计划在搁浅资产方面加大力度。这些物业可能无法达到未来的能源效率标准或市场预期。因此，它们越来越有可能面临提前淘汰。

　　“你不能只是坐在那里什么都不做，”他说。“我们的工作是向业主和租户提供建议，告诉他们如何采取策略来满足他们设定的要求。”

　　“他们需要帮助。我们认为搁浅资产是我们的巨大增长领域。”

　　唐纳德?特朗普（Donald Trump）的当选，以及这对爱尔兰房地产的潜在影响，尤其是许多人对外国直接投资（fdi）的担忧，也一直萦绕在雷诺兹的心头。

　　但雷诺兹很冷静。他一直在研究，自乔治?W?布什（George W Bush）以来，每届总统任期内，都柏林的办公空间被占用了多少。这一比例最高的实际上是在特朗普最后一任总统任期内。

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　　尽管近年来出现了一些波折，但雷诺兹相信第一太平戴维斯爱尔兰公司已经站稳了坚实的基础。爱尔兰市场的强劲势头继续让他相信，无论遇到什么困难，业务都会继续蓬勃发展。

　　“我非常乐观，”他说。“市场正在恢复那种强劲。”

　　简历

　　姓名：Mark Reynolds

　　职位：第一太平戴维斯爱尔兰董事总经理

　　年龄：47岁

　　来自：Mullingar， Co Westmeath

　　生活：都柏林

　　家庭：嫁给Leonie孩子们——安娜（16岁）和萨拉（13岁）

　　教育背景：都柏林Now Technological University of Dublin

　　爱好：电影迷，爱读书，喜欢古董拍卖。

　　业务课

　　你在商业中最重要的经验是什么？

　　关系和信任的重要性，尤其是在我们的世界。